شهد قطاع الإسكان والتمويل العقاري في مصر مفارقة لافتة تعكس بوضوح التحديات الهيكلية التي تواجه القدرة الشرائية للمواطنين، حيث ارتفع متوسط قيمة التمويل العقاري المطلوب من العميل الواحد بشكل ملحوظ خلال فترة زمنية قصيرة، وسط تراجع واضح في أعداد المستفيدين الفعليين من المنظومة، وهو ما يفتح باب النقاش حول مدى قدرة السوق على التكيف مع المتغيرات الاقتصادية الحالية وتلبية تطلعات الراغبين في امتلاك مسكن خاص.
قفزة بـ 36% في متوسط التمويل العقاري
وفقاً للتقارير والبيانات الصادرة عن الاتحاد المصري للتمويل العقاري، قفز متوسط قيمة التمويل للعميل من نحو 2.5 مليون جنيه في عام 2025 ليصل إلى نحو 3.4 مليون جنيه خلال عام 2026. وتُظهر هذه الأرقام زيادة حادة تعادل نحو 900 ألف جنيه في غضون عام واحد فقط، بنسبة نمو بلغت حوالي 36%.
ترتبط هذه الزيادة الملحوظة بصورة مباشرة بالارتفاعات المتتالية في أسعار الوحدات السكنية على مدار السنوات الأخيرة. وحسب ما ورد في تقديرات المسؤولين بالقطاع، تراوحت نسب زيادة الأسعار في بعض المناطق بين 100% و150% خلال أربع أو خمس سنوات، مما أدى حتمياً إلى زيادة قيمة التمويل اللازم لإتمام صفقات الشراء ورفع حجم الالتزامات والأقساط الشهرية.
نمو القيمة وتراجع أعداد المستفيدين
على الجانب الآخر من المشهد السوقي، سجلت القيمة الإجمالية للتمويلات العقارية نمواً بنسبة 25% خلال النصف الأول من عام 2026، لتصل التوقعات الإجمالية للعام بأكمله إلى ما بين 50 و52 مليار جنيه مقارنة بنحو 42.7 مليار جنيه في عام 2025. ورغم هذا النمو المالي، شهدت أعداد العملاء المستفيدين تراجعاً نسبته 9% خلال نفس الفترة.
تؤكد هذه المؤشرات أن الارتفاع في حجم التمويلات الإجمالية لا يعكس بأي حال اتساع قاعدة المستفيدين أو تحسناً حقيقياً في القدرة الشرائية العامة. بل على العكس من ذلك، تجد شرائح واسعة من الأسر نفسها أمام خيارات محدودة للغاية تتعلق بمساحة الوحدات أو مواقعها، بينما يفضل آخرون تأجيل قرار الشراء لحين استقرار أوضاع السوق.
مفاتيح استعادة النشاط وتخفيف الأعباء
أكدت التقارير أن استعادة التوازن ونشاط السوق العقارية يعتمدان بشكل أساسي على عدة عوامل رئيسية، أبرزها انخفاض أسعار الفائدة واستقرار سعر الصرف. هذه العوامل تسهم بفعالية في تخفيف الضغوط المرتبطة بتكلفة التمويل والبناء وتمنح المشترين فرصة أفضل للتخطيط المالي.
كما أن تباطؤ وتيرة زيادة أسعار الوحدات السكنية يمثل عنصراً حاسماً في الحد من الارتفاع المستمر لمتطلبات التمويل. وتظل المعادلة الصعبة أمام السوق مرتهنة بمدى قدرة الجهات المعنية على إتاحة فرص تناسب دخول المواطنين الحقيقية وقدرتهم الفعلية على السداد، لا سيما أن نجاح المنظومة لا يُقاس فقط بزيادة أرقام التمويل بل بتوسيع قاعدة المستفيدين.
رأي XoneGold
من منظور الأسواق والأرقام، يعكس هذا التباين الواضح بين قفزة التمويلات وتراجع أعداد العملاء فجوة حقيقية بين التكاليف الرأسمالية والقدرات المالية الفعلية للأفراد. إن ارتفاع متوسط التمويل إلى 3.4 مليون جنيه لا يعد مؤشراً إيجابياً للنمو بقدر ما هو انعكاس لضغوط تضخمية تثقل كاهل المشتري وتفرض عليه التزامات قاسية تمتد لسنوات طويلة. والسؤال الأهم هنا للأسواق: إلى أي مدى ستستطيع منظومة التمويل العقاري ابتكار آليات مرنة تحمي القدرة الشرائية للمواطن وتنقذ السوق من دائرة الجمود المحتملة؟